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¿Qué plazo tengo para reclamar los gastos de hipoteca?

Reclamación de Gastos de Hipoteca

Hemos dedicado artículos anteriores a explicar qué son los gastos de hipoteca, el fundamento legal para su reclamación y el procedimiento aplicable para tales reclamaciones.

En esta ocasión, nos centraremos en el plazo disponible para iniciar dicho proceso.

¿Cuál es la fecha límite para reclamar?

Entre diciembre de 2023 y enero de 2024, diversas publicaciones señalan el cese de la posibilidad de reclamar estos gastos para el 23 de enero de 2024. Poco después, los mismos medios de comunicación y organizaciones, entre los que se incluye la OCU publicaban artículos alertando que el fin de dichas reclamaciones no sería el 23 de enero de 2024, sino el 14 de abril de 2024, pero, ¿Cuánto hay de cierto en todas esas publicaciones?

¿Cómo se determina el plazo de reclamación de una hipoteca?

A diferencia de otros ámbitos de reclamaciones por cláusulas abusivas, el caso de los gastos hipotecarios presenta particularidades. La declaración de nulidad de cláusulas abusivas, como aquellas que trasladan los gastos de constitución de hipotecas al consumidor, es imprescriptible, lo que significa que no hay límite de tiempo para solicitar la nulidad de dichas cláusulas, incluso si el contrato se firmó hace décadas.

Es decir, aunque se trate de una escritura firmada en el año 1990 nada impide que se declare la nulidad de una o varias de sus cláusulas. No obstante, en cuanto a sus consecuencias, es decir, el pago de la indemnización la cual ascendería al 50% de la factura de notaría y el 100% de la factura del registro, gestoría y tasación, más los intereses, puede estar sujeto a prescripción.

Comprensión del concepto de “Prescripción”

La prescripción se refiere al periodo legalmente establecido para reclamar el cumplimiento de obligaciones o derechos. Según el artículo 1964.2 del Código Civil, las acciones personales sin un plazo especial prescriben a los cinco años desde que el cumplimiento de la obligación puede exigirse.

Inicio del Conteo del Plazo Prescriptivo

Como adelantamos al principio, no existe una asentada jurisprudencia al respecto, dado que el Tribunal Supremo no se ha pronunciado al respecto, y las veces que lo ha hecho
el TJUE no ha sido suficiente. El resultado son interpretaciones variadas por parte de las Audiencias Provinciales.

Algunas Audiencias Provinciales consideran que el plazo inicia con el pago de la última factura relacionada con los gastos de la hipoteca, mientras otras sostienen que, debido a la naturaleza imprescriptible de la nulidad de las cláusulas abusivas, la reclamación de cantidades derivadas también lo es. Una minoría considera que el plazo se inicia en el momento en que el consumidor conocía que se podía reclamar.

El criterio más aceptado es que el plazo comienza a partir de una sentencia que declara la nulidad de la cláusula de gastos, teniendo 5 años desde entonces para reclamar la cantidad correspondiente, siendo lo más habitual hacerlo a la vez.

Resumen: ¿Cómo reclamo mis gastos de hipoteca?

A pesar de las fechas límite que inicialmente generaron preocupación entre los consumidores, la interpretación jurídica predominante abre una ventana de oportunidad para la reclamación de gastos hipotecarios que trasciende ampliamente el 14 de abril de 2024.

Por lo tanto, si tu hipoteca fue firmada hace muchos años y asumiste los gastos, no vas tarde, este es el momento de actuar.

En Asesoría Aguirre, estamos comprometidos a brindarte el apoyo y la orientación necesarios para navegar por este proceso. Nuestro equipo es experto en la reclamación de gastos hipotecarios, asegurando que cada paso se tome con la mayor precisión y eficacia legal.

Te invitamos a ponerte en contacto y permitirnos evaluar tu caso, proporcionándote una estrategia personalizada que asegure el éxito en la reclamación.

No dejes que la incertidumbre o el tiempo transcurrido te disuaden. La oportunidad para reivindicar tus derechos está abierta, y en Asesoría Aguirre, estamos aquí para ayudarte a aprovecharla plenamente.
Reclama lo que te pertenece; ¡es tiempo de actuar!

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¿Cómo se reclaman los gastos de hipoteca?

En el anterior artículo os explicábamos que son los gastos de hipoteca, y por qué pueden ser reclamados. Pero, si quiero recuperarlos, ¿Cómo tengo que hacerlo?

Como ya os adelantamos, pese a la consolidada jurisprudencia y a las incontables sentencias que condenan a los bancos a la devolución de los gastos de hipoteca, la mayoría de las entidades bancarias o bien deniegan su devolución o bien directamente ni contestan la reclamación presentada a atención al cliente.

En ocasiones, el banco parecerá que acepta la reclamación presentada, ya que devuelve las cantidades reclamadas u ofrece un importe en concepto de indemnización, no obstante, esto no es más que una estratagema. En todos esos casos el banco “se olvidará” de abonar los intereses, o alguna factura, normalmente la de gestión o la de tasación, llegando a abonar menos del 50% de lo que al cliente le corresponde según los Tribunales y Juzgados.

Dado que los bancos en la mayoría de las ocasiones no pagan cantidad alguna, y en el resto de las ocasiones no pagan lo que deberían es muy importante contar con asesoramiento legal. O, aún mejor, dejando que los profesionales se encarguen íntegramente, como hacemos en Asesoría Aguirre.

¿Cómo solicitar la devolución de los gastos de la hipoteca?

Paso 1: Análisis del préstamo hipotecario

En primer analizamos la documentación existente, asegurándonos que la escritura de préstamo hipotecario contiene la cláusula que imputa al consumidor los gastos de otorgamiento, lo cual ocurre casi siempre; y que se disponen de las facturas cuyo importe se reclama.

Si bien, no tener la escritura se puede solucionar solicitando una copia, no tener las facturas, suele significar no poder continuar con la reclamación.

Recordemos que las facturas que se reclaman son las relativas a los gastos de notaria, de registro, de gestoría y de tasación del préstamo hipotecario, no a la compraventa. Tampoco se reclama el impuesto de actos jurídicos documentados.

gastos acumulados de hipoteca

Paso 2: Redacción de la reclamación extrajudicial

En segundo lugar, redactaremos una reclamación extrajudicial, la cual presentaremos al banco, dándole la oportunidad de abonar al cliente las facturas, así como los intereses. Solo en 2 de cada 100 el banco abona correctamente.

Paso 3: Reclamación al banco e interposición de demanda

En tercer lugar, en caso de que el banco no haya aceptado nuestra reclamación o no haya contestado en un tiempo prudencial, se interpondrá la demanda en el Juzgado. Todo ello, puede parecer caro, pero lo cierto es que consideramos que no.

reclamar gastos de hipoteca según banco

¿Cuánto cobra un abogado por ayudarme a reclamar los gastos de hipoteca?

Cada abogado es libre de establecer y pactar unos honorarios con su cliente. Os contamos que cobramos en Asesoría Aguirre.

En nuestra experiencia, la mayoría de las reclamaciones acaban en el Juzgado, condenando al banco ya no solo a lo reclamado, sino a abonar las facturas de los profesionales intervinientes, de manera que al cliente no le suponga coste.

En el caso de que se solucione sin acudir al Juzgado, o no les condenen en costas (hecho sumamente extraño), se cobrará un porcentaje de lo obtenido, siempre inferior al 25%.

En próximos artículos hablaremos sobre el plazo para reclamar y sobre la posible nulidad de otras cláusulas, como la comisión de apertura o los seguros de vida.

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¿Qué son los gastos de hipoteca?

Cuando se solicita un préstamo hipotecario, inevitablemente, se generan una serie de gastos: notaría, registro, gestoría y tasación. Desde hace por lo menos 35 años y hasta mediados del año 2019 los bancos imponían su pago al cliente.

Nulidad de las cláusulas abusivas

En 2015 el Tribunal Supremo, en su sentencia del 23 de diciembre, confirmó que las cláusulas que imponen al prestatario la obligación de pago de los gastos que surgen por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución, son NULAS por ser ABUSIVAS.

Estas cláusulas, correspondientes a gastos de formalización, gastos de tasación y gastos de gestorías se consideran de carácter abusivo por vulnerar el artículo 89 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.

Como consecuencia de ello, en las sucesivas sentencias del Tribunal Supremo, se estableció que los bancos que hicieron uso de dichas cláusulas estaban obligados a restituir al cliente el 100% de los gastos de registro, gestoría y tasación, así como el 50% del gasto de la notaría, más los INTERESES devengados desde su pago. Gestiona la nulidad de cláusulas abusivas con Asesoría Aguirre

¿Puedo reclamar el mis gastos de notaría, registro,
gestoría y tasación?

Es importante saber que dichos importes no son idénticos en todos los casos, sino que dependen de múltiples variables como la fecha de constitución, importe solicitado, número de garantías, gestoría contratada, etc… pudiéndose asumir que los importes reclamados suelen ascender la cantidad de 1.000 euros, llegando a veces a los 2.000 euros.
No obstante, aunque en ocasiones el importe es inferior, quizá por faltar alguna de las facturas, consideramos que siempre es merecedor de reclamo, ya que bastante ganan los bancos a través de sus comisiones y demás servicios.

Sin embargo, y a pesar de que los bancos conocen su obligación de resarcir a sus clientes con dichas cantidades, lo cierto es que sistemáticamente o bien se niegan a abonarlo voluntariamente, o lo hacen deficientemente, tratando de desalentar a todo cliente que acuda sin asesoramiento legal. Cuestión diferente sucede en los Juzgados, donde el 99,7% de las sentencias son favorables a los clientes. Reclama gastos de notaría, registro, gestoría y tasación con Asesoría Aguirre

¿Cómo reclamar mis gastos de hipoteca?

Si necesitas ayuda para reclamar los gastos de hipoteca que te han cobrado al solicitar tu préstamo, escríbenos a info@asesoria-aguirre.com. Podemos ayudarte a conocer los pasos legales a seguir. O si lo prefiere, llámenos al teléfono 644060625, y le brindaremos asesoría y resolveremos sus dudas de forma gratuita.

No os perdáis el artículo de la próxima semana, donde os contaremos más sobre cómo realizamos estas reclamaciones en Asesoría Aguirre y sobre la finalización del plazo para reclamar.

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